lundi 5 février 2018

Mot de la semaine n° 382 - Projet gouvernement logement social


Lors de la cérémonie des vœux de Pôle Habitat Colmar Centre-Alsace, le 18 janvier dernier, j’ai tenu dans mon propos à évoquer les mesures du projet gouvernemental concernant le logement social.

En effet, le gouvernement a initié une coupe sombre qui sera dorénavant opérée sur les recettes des bailleurs sociaux. L’Etat réclame ainsi 1,5 M € au monde HLM.

Bien sûr, le logement social, donc les Français dont les situations sociales sont parmi les plus difficiles, doit participer à l’effort de redressement des comptes de la Nation. Mais je redoute fort que cette réforme ait des conséquences très graves pour le logement social et pour les locataires.

La réforme phare porte sur la réduction du loyer de solidarité. Cette mesure est destinée à masquer la diminution massive des Aides Personnalisées au Logement (APL) dans le budget de l’Etat (Cf. Mot de la semaine du 16 octobre 2017, n° 366) ; 800 M € en 2018 et 2019 et 1,5 milliard d’euros à partir de 2020. J’observe que seuls les bailleurs sociaux sont concernés par cette mesure alors qu’ils ne consomment que 45% des aides au logement.

Le problème est d’autant plus aigu que les bailleurs sociaux installent leurs prévisions sur des cycles extrêmement longs. La durée de leurs amortissements va en effet de 40 à 50 ans. Cette réforme vient donc directement impacter leurs équilibres de gestion.

Par ailleurs, les loyers des logements sociaux seraient trop chers et auraient trop augmenté ces dernières années ! Affirmation des plus surprenantes quand on sait que les loyers HLM sont strictement encadrés et gelés depuis 2016. Peut-on alors sérieusement affirmer que les loyers sociaux ont trop augmenté ? A Colmar, nous sommes en moyenne à 5€ au m2.

Pour Pôle Habitat, la perte de recettes générée par la mise en œuvre de la Réduction du Loyer de Solidarité se situera en 2018 à environ 1,5 M €. Nous atteindrons près de 3 M € en 2020. Ces montants permettent de mesurer l’effort demandé. Ils correspondent à 10% des recettes de loyer de Pôle Habitat !

En l’espace de 3 mois, une mesure budgétaire a donc pris en otage, sur l’ensemble du territoire, les 742 bailleurs sociaux, leurs 82 000 collaborateurs et leurs 10 millions de locataires…

Par ailleurs, le Gouvernement projette une restructuration du tissu des bailleurs sociaux. Une telle perspective repose sur une dimension strictement économique. Elle nous interpelle sur le lien qui devra subsister entre les territoires et les nouveaux bailleurs sociaux, donc la proximité.

Le gigantisme comporte certainement des avantages en termes de stratégie, et de déploiement des moyens financiers. Mais qu’en est-il de la pertinence territoriale et de la proximité, qui jusqu’alors ont régi l’organisation du logement social ? Les résidences gérées ne peuvent être déplacées et les locataires sont également nos concitoyens. Comment gérer un locataire à partir d’une « centrale » distante de plusieurs dizaines de Km ? De fait, territoire et logement social sont intimement liés dans les dynamiques de la politique de la ville et des espaces ruraux.

D’ores et déjà, nous somme obligés d’explorer les rapprochements possibles avec d’autres bailleurs sociaux. Anticiper aussi sur les regroupements d’organismes que l’Etat ne manquera pas de nous imposer si nous ne prenons pas les devants. Je m’y attelle.

Sur le plan financier, la réforme se traduira par une ponction réalisée sur les bailleurs sociaux de l’ordre de 1,5 à 2 milliards d’euros, pour diminuer les dépenses de l’Etat. Elle va générer une baisse de la capacité d’autofinancement des bailleurs sociaux de l’ordre de 66 à 75%. Pire encore, dans certains cas, lorsque le nombre de familles pouvant bénéficier de l’APL est trop important, cet autofinancement sera réduit à zéro, voire négatif ! A la date d’aujourd’hui, Pôle Habitat dégageait un autofinancement qui tournait autour de 2 M € par an, pour construire et réaménager. La ponction faite, ramènera ce financement à environ 500 000 €. Voyez le résultat…

Le plan d’investissement de l’organisme, pour les 10 prochaines années, a d’ores et déjà été raboté pour passer de 103 M € d’investissement à ... 60 M €.

La sanction sera immédiate. Elle emportera une baisse de la qualité du service rendu aux locataires, des efforts de maintenance et de la production neuve.

A ces constats, s’ajoute une autre inquiétude portant sur la mise en œuvre de cette réforme. A ce jour, nous ne disposons que d’informations générales figurant dans la loi : baisse des APL, réduction du loyer de solidarité, instauration d’un fonds de péréquation pour rétablir une égalité d’impact entre bailleurs ayant un public très social et les autres, fonds de compensation aussi dans le cadre de la mise en œuvre progressive de la réforme sur trois ans.

Subsistent donc des zones d’ombre : des questions opérationnelles sans réponses, des partenariats complexes à construire, une exploitation continue des situations individuelles à mettre en œuvre. Autant de paramètres qui transforment cette réforme en un champ d’incertitudes.

Les bailleurs sociaux se préparent donc à une année 2018 très perturbée qui comportera des risques majeurs en termes de gestion et de résultats. Ensemble, nous avons protesté contre cette réforme, conscients de ses impacts très négatifs. Nous n’avons pas vraiment été entendus !

A cette analyse, Paris propose aux bailleurs sociaux de vendre du patrimoine ou de restructurer leur dette pour dégager les marges de manœuvre financières nécessaires. Pôle Habitat vend du patrimoine depuis 25 ans. Mais cette activité est toujours restée accessoire en raison de la modestie des familles accueillies. A cela, il faut ajouter le risque majeur de créer des copropriétés en difficulté.

Le projet gouvernemental ressemble donc à de la précipitation, sans que toutes les conséquences aient été réellement mesurées. En effet, une bonne gestion d’entreprise s’équilibre par des recettes de fonctionnement et un résultat annuel qui est réinvesti. Financer son exploitation par des cessions d’actif, cela revient pour un agriculteur à vendre le tracteur alors qu’il est nécessaire à l’exploitation…

Quant à la restructuration de la dette, elle transfèrerait la charge aux successeurs, tout en imposant des frais financiers supplémentaires. Les successeurs auront certainement suffisamment de pain sur la planche pour ne pas devoir gérer en plus cet héritage à problèmes.

 

Gilbert MEYER

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