Zone B1

Je suis revenu à la charge auprès de M. Julien DENORMANDIE, Ministre chargé de la Ville et du Logement, à propos du zonage A, B et C des communes. Ce zonage est utilisé au niveau national pour moduler les dispositifs financiers d’aide à l’accession à la propriété et à l’investissement locatif. Les dispositifs en question devaient en effet faire l'objet d'une révision au courant de l'année 2018.

J'ai pu sensibiliser, le Ministre, à plusieurs reprises, sur la demande de classement de la Ville de Colmar (actuellement classée en B2) en zone B1. Cette demande, je ne cesse de la renouveler et de l’argumenter depuis 6 ans. Les 20 communes de Colmar Agglomération sont toutes classées à l’heure actuelle en zones B2 ou C. Ce zonage, anciennement arrêté, n’est plus en phase avec la réalité. Le Centre Alsace, dont Colmar joue le rôle de métropole, est figé dans ces classements B2 et C. De ce fait, la construction de l’habitat ne peut se faire, dans toute sa dimension sociale. Il y va donc de l’équilibre territorial dans sa pertinence urbanistique et d’aménagement du territoire.

J’ai transmis au Ministre une étude détaillée, réalisée par une société, spécialiste national de l'expertise en habitat. Cette étude démontre à son tour que le marché immobilier de la ville de Colmar présente de nombreux déséquilibres, ce qui témoigne d'un marché tendu. Les indicateurs relatifs à Colmar soulignent en effet que le marché y est bien plus déséquilibré que dans d'autres villes du Grand Est classées, elles, en zone B1 ou même que l'ensemble des villes classées en zone B1 au niveau national, en prenant en considération la moyenne de leurs valeurs.

L’incohérence est forte dans ce domaine. Ainsi, les Villes de Mulhouse, Saint-Louis et Huningue sont classées en zone B1 pour le Haut-Rhin. Or, deux audits prouvent que la situation de Colmar en matière de logement est plus tendue que celle de ces trois villes !

Si la situation perdure en l’état, conduisant à l’abandon de l’éligibilité au dispositif d’investissement locatif et au plafonnement du Prêt à Taux Zéro à 20%, cela aura comme conséquence un effondrement du marché de la promotion immobilière. Le risque est énorme pour l’immobilier : le cabinet d’expertise prévoit une baisse de l’ordre de 50% du volume de ventes à investisseurs et de 15% du volume de ventes en accession. Si la situation devait rester en l’état, le marché enregistrerait donc des difficultés de pré-commercialisation dues au retrait massif des investisseurs. Aussi, supprimer le levier de dispositif d’aide à l’investissement locatif sur Colmar en figeant son classement en B2 constituerait, un fort coup d’arrêt à l’activité de la promotion. En effet, sans recours aux ventes destinées à l’investissement locatif, de nombreuses opérations en promotion immobilière se trouveront bloquées localement.

Or, la dynamique démographique et économique positive observée sur le territoire de l’agglomération doit être soutenue par une production de logements. Il s’agit en plus d’un objectif partagé par l'Etat en matière d'habitat, de politique de peuplement et de politique de la ville. Il importe donc pour l’Etat d’en tirer localement toutes les conséquences …

L'observation des tendances à l'œuvre montre que certains ménages sont aujourd’hui délaissés dans leur parcours résidentiel. La réponse pour créer du logement abordable doit passer par la diversification des formes urbaines et des typologies. Le marché de l'habitat peine à trouver le bon équilibre en matière de gammes de prix proposées.

Or l'un des enjeux principaux en promotion immobilière consiste à reconstituer des gammes de prix qui peuvent constituer une réponse pour les ménages familiaux issus des classes moyennes. Ces derniers constituent le cœur de cible du marché de la promotion pour réinvestir le cœur d’agglomération, trop souvent délaissé au profit de la périphérie ou des territoires limitrophes.

Le classement de Colmar en zone B1 est vital pour soutenir le dynamisme démographique et économique et l'avenir de la promotion immobilière sur le territoire. Il est indispensable pour la ville de Colmar de pouvoir disposer de cette opportunité de développement de l’offre en locatif intermédiaire, afin de combler le besoin des ménages sur le parc locatif. Il l’est aussi pour le Centre Alsace dont le périmètre rayonne aussi sur la partie sud du département du Bas-Rhin, avec Sélestat.

Si notre demande aboutissait favorablement, le périmètre de l’agglomération colmarienne disposerait des 3 zones de constructibilité (C-B2 et B1) permettant de répondre au mieux au besoin d’équilibre social et urbanistique du territoire, grâce à des loyers accessibles pour la grande majorité de la population, tout comme le prix des logements à l’achat.

  Gilbert MEYER